Все, что нужно знать о рынке недвижимости в Китае: обзор, влияние пандемии и советы по инвестированию

Рынок недвижимости будучи одним из драйверов экономического роста стал одним из наиболее проблемных секторов экономики Китая. В этой статье мы расскажем об особенностях рынка недвижимости Китая, а также объясним, почему китайцы инвестируют в зарубежную недвижимость и как можно привлечь инвесторов из Китая в свои проекты.

• Обзор рынка недвижимости Китая

• Роль сектора недвижимости в развитии экономики Китая

• Влияние COVID-19 на рынок недвижимости Китая: обострение проблемы долговой нагрузки

• Текущее состояние рынка

• Инвестиции в недвижимость КНР: особенности приобретения жилья в Китае

• Что стоит знать о покупке недвижимости в Китае?

• Как купить недвижимость в Китае: основные процедуры и документы

• Китай и зарубежные инвестиции в недвижимость

• Роль вложений в зарубежную недвижимость в структуре иностранных инвестиций Китая

• Привлекательность сектора недвижимости в России среди китайских инвесторов

• Инструменты привлечения инвестиций в недвижимость из Китая

• Китайские социальные сети

• Создание китайского сайта и продвижение в Baidu

• PR-инструменты

• Заключение

Обзор рынка недвижимости Китая

Роль сектора недвижимости в развитии экономики Китая

Политика реформ и открытости, запущенная в Поднебесной в конце 70-х - начале 80-х гг. XX в. привела к изменению экономической системы Китая. Произошел переход от социализма и государственной собственности к капитализму и росту доли частной собственности.

В том числе эти изменения затронули и сектор недвижимости. Купля-продажа жилья в Китае начали стремительно расти, как и количество частных застройщиков, предлагающих жилье в самых разных сегментах, а также создающих сотни тысяч новых рабочих мест.

Прежде всего, этот процесс связан с урбанизацией, определяющей тенденцию роста численности городского населения. В 2022 году более 65% жителей Китая проживали в городах, причем еще в 2013 году доля жителей городов составляла лишь 54,5%.

Население Китая в условиях урбанизации

Источник: NBS

При этом стремительный рост, который экономика страны показывала в последние годы, сопровождался существенным ростом располагаемых доходов, которые выросли почти в 2 раза с 2013 по 2022 гг.

Располагаемый доход на душу населения (юани)

Источник: NBS

В этих условиях строительство жилья в КНР пережило настоящий бум, что отразилось в росте добавленной стоимости в секторе более чем в 2 раза с 2013 по 2021 гг., однако уже в 2022 году произошел спад до уровня 2020 года.

Добавленная стоимость в секторе недвижимости Китая (млрд юаней)

Источник: NBS

С какими проблемами сталкивается Китай в этой сфере и почему бум строительства сменился стагнацией на рынке?

Влияние COVID-19 на рынок недвижимости Китая: обострение проблемы долговой нагрузки

Пандемия коронавируса стала важнейшим событием в экономической жизни страны в последние годы. COVID-19 вогнал экономику страны в условия жестких ограничений, сдерживающих деловую активность.

Разумеется, в этих условиях квартиры, апартаменты и прочие объекты недвижимости продолжили выставляться на продажу, что связано с инерцией рынка и большим количеством уже находящихся в работе объектов. Тем не менее, продажи стали замедляться, при этом динамика продаж сказалась и на замедлении роста цен.

На этом фоне стала проявляться проблема перегретости на рынке, которую регулятор связывал с закредитованностью застройщиков и стремительным расширением ипотечного рынка. С августа 2020 года Правительство ввело “три красные линии” - ограничения по финансовым коэффициентам, определяющим уровень задолженности.

Кроме того, пандемийные ограничения, введенные в стране в начале 2020 года, привели к росту цен на строительные материалы, в том числе на цемент и арматуру.

В итоге, застройщики столкнулись с проблемой роста издержек и сокращения числа доступных кредитов для финансирования бизнеса и покрытия уже существующей задолженности.

Evergrande - самая известная китайская девелоперская компания, пострадавшая от сложившихся на рынке обстоятельств. Объем задолженности компании еще в 2020 году превысил $300 млрд, а в 2021 году число недостроенных объектов составило более 1,6 млн.

В декабре 2021 года компания объявила дефолт по долгу перед иностранными инвесторами, стоимость акций компаний начала стремительно падать, а в марте 2022 года торги и вовсе были остановлены.

Текущее состояние рынка

Ожидалось, что падение Evergrande ввергнет рынок в глубокий кризис, однако ситуации, похожей на ипотечный кризис в США в 2007 году, так и не сложилось. Тем не менее, уже в середине 2022 года цены на недвижимость начали падать и до сих пор не пришли к устойчивому позитивному росту.

Динамика роста цен на рынке недвижимости в КНР (м/м %)

Источник: NBS

Помимо Evergrande с проблемами стали сталкиваться такие крупные застройщики, как Zhongrong International Trust и Coruntry Garden. Поэтому проблемы в данном сегменте сдерживают инвестиционную привлекательность рынка.

Инвестиции в недвижимость КНР: особенности приобретения жилья в Китае

Что стоит знать о покупке недвижимости в Китае?

Если вы заинтересованы в покупке жилья в КНР, то стоит учесть, что иностранные граждане имеют право покупки дома или квартиры в стране при соблюдении ряда нюансов, связанных с подготовкой необходимых документов.

Квартиры в Поднебесной покупаются не на всю жизнь, а на 70 лет, поэтому если вы будете покупать квартиру в стране на вторичном рынке, то уточните период ее нахождения в частной собственности, поскольку этот период будет входить в 70-летний срок. Тем не менее, за определенную доплату его можно будет продлить.

Среди популярных городов у россиян для покупки недвижимости в Поднебесной - Харбин, Шанхай, Пекин, Тяньцзинь, а также приграничные с Россией города, такие как Хэйхэ.

Самые высокие цены на жилье в КНР - в крупнейших городах (Гонконг, Шанхай, Пекин, и др.). Цены за 1 кв. м в Гонконге составляют более $20 тыс, что связано с тем, что жилищный комплекс города очень ограничен с учетом сравнительно небольшой площади.

Стоимость жилья в пределах Шанхая, китайской силиконовой долины, будет составлять в среднем $7-8 тыс за квадратный метр, похожая стоимость характерна и для Пекина. Намного более бюджетные цены в городах на северо-востоке страны, в частности, это города, располагающиеся близко к российско-китайской границе. Например, цена за 1 кв. м в Хэйхэ составляет в среднем чуть более $600.

Кроме того, величина площади квартиры в Китае включает в себя площадь лифта, а также общественную зону, которая распределяется между собственниками. Поэтому в действительности площадь жилья будет меньше, чем заявленный в документах размер квартиры.

Как купить недвижимость в Китае: основные процедуры и документы

Прежде всего, вам понадобится справка, которая подтвердит факт проживания в Китае в течение как минимум одного года, она выдается в одном из отделений бюро общественной безопасности.

Далее, потребуется составить нотариально заверенный договор купли-продажи. Он должен содержать в себе информацию о покупателе и продавце, точные данные по объекту, цене, периоду выплат и ряд других условий.

После подготовки требуемых документов необходимо обратиться за разрешением в канцелярию по иностранным делам, в случае одобрения потребуется внести залог в размере 30% суммы сделки.

Затем потребуется передать документы в управление прав собственности, которое оформит ваши права собственности, уже затем продавец получает оставшиеся деньги за продажу жилья.

Китай и зарубежные инвестиции в недвижимость

Роль вложений в зарубежную недвижимость в структуре иностранных инвестиций Китая

Сегодня Китай продолжает наращивать инвестиции за рубежом, причем активный рост показывают инвестиции в сектор недвижимости: они выросли почти в 10 раз за период с 2012 по 2022 гг.

Рост зарубежных инвестиций Китая в недвижимость (млрд юаней)

Источник: NBS

При этом по данным Национального бюро статистики Китая, среди китайских инвестиций в другие сектора в разрезе стран мира, доля инвестиций в недвижимость выросла с 1,8% в 2013 г. до 3,3% в 2022 г.

Привлекательность сектора недвижимости в России среди китайских инвесторов

Российский рынок недвижимости, несмотря на непростую ситуацию в экономике, связанную с давлением западных санкций, продолжает расти. Например, что касается рынка жилья, то по данным Домклик, за 1 пол. 2023 года было заключено более 132 тыс сделок, что на 38% выше аналогичного периода 2022 года.

При этом продолжается и рост цен на недвижимость в большинстве субъектов РФ, в том числе и в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург.

Если обратиться к распределению китайских инвестиций в России по секторам, то можно проследить, что около 32% вложений сосредоточено в секторе недвижимости. Данная особенность с учетом сохраняющегося позитива на российском рынке создает условия для сохранения интереса китайских инвесторов к данному сектору.

Распределение китайских прямых инвестиций в России по секторам

Источник: ЦБ РФ

Инструменты привлечения инвестиций в недвижимость из Китая

Поскольку медиа и цифровая среда в Китае огорожены от других стран, продвижение в Китае для привлечения инвестиций требует работы с оригинальными китайскими площадками.

Китайские социальные сети

Сегодня китайские социальные сети являются ключевым инструментом для продвижения в Китае и работы с китайской аудиторией, а аккаунты в таких соцсетях, как WeChat и Weibo, даже могут заменить для бизнеса официальный сайт.

WeChat

WeChat - основная соцсеть для коммуникации в Китае, в том числе и в секторах B2C/B2B. Китайцы часто используют приложение для поиска информации о продуктах бизнеса.

При этом в WeChat можно зарегистрировать бизнес-аккаунт, который предлагает расширенные опции по настройке обратной связи для клиентов, выпуску регулярных информационных публикаций и множеству других опций в зависимости от типа аккаунта.

Также вы можете зарегистрироваться в Tencent Ads/WeChat Ads и запустить рекламу с широкими настройками таргетинга (регион, город, пол, возраст, тип устройства и многое другое). В том числе таргетинг можно делать и на другие страны, в том числе и на Россию.

Weibo

Weibo объединяет в себе возможности таких западных соцсетей, как Twitter и Facebook (запрещен на территории РФ). Соцсеть представляет собой сервис блогов, в котором пользователи могут размещать разнообразный контент, подписываться на аккаунты других блогеров, делать комментарии и многое другое.

Наличие страницы в Weibo крайне важно для имиджа бизнеса, а верификация на площадке открывает большое количество возможностей по продвижению. В частности, доступно таргетированное продвижение публикаций по тематике вашего бизнеса, а также контекстная реклама.

Создание китайского сайта и продвижение в Baidu

Google и другие популярные на Западе поисковые системы заблокированы в Китае, поэтому наиболее оптимальный вариант для продвижения сайта в стране - это продвижение в Baidu.

Baidu - крупнейшая в Китае поисковая система, в которой можно продвигаться как через запуск рекламы, так и через инструменты SEO.

Для работы в Китае вам потребуется домен и ICP лицензия, для которой, в свою очередь, может потребоваться китайское юрлицо. В то же время для компаний без китайского юрлица доступна опция покупки домена и хостинга в Гонконге, что также обеспечивает открываемость и на территории материкового Китая.

PR-инструменты

Также вы можете продвигаться и привлекать инвесторов в Китае через инструменты PR. Самые популярные интернет-издания в Китае - это Toutiao и Sohu, однако есть и немало других профильных площадок.

Кроме того, потенциальных клиентов можно привлечь и благодаря размещению информации о своем бизнесе на таких площадках, как Zhihu или Baidu Zhidao, которые в Китае представляют собой настоящие экспертные сообщества и часто используются китайцами для получения информации перед совершением важных покупок.

Заключение

Таким образом, недвижимость в Китае - это серьезный инфоповод последних лет, с которым ассоциируется как стремительный экономический рост Поднебесной, так и проблема высокой закредитованности бизнеса.

В этих условиях китайские инвесторы активно инвестируют в недвижимость за рубежом. В частности, значительная часть инвестиций из КНР в России сосредоточена в секторе недвижимости.

Если вы хотите привлекать клиентов из Китая, заинтересованных в приобретении недвижимости в России или любой другой стране, то команда Asia Pacific будет рада помочь вам. Благодаря современным маркетинговым инструментам мы помогаем в продвижении широкого спектра проектов в Китае, что позволяет в сжатые сроки обеспечить приток клиентов для вашего бизнеса.

FAQ

Каковы текущие тенденции на рынке недвижимости в Китае?

Ситуация на рынке включает рост цен на жилье, развитие новых технологий в строительстве и увеличение спроса на коммерческую недвижимость. 

Какие регионы Китая представляют наибольший интерес для инвестиций в недвижимость?

Города первого уровня, такие как Шанхай, Пекин и Шэньчжэн, а также развивающиеся города второго и третьего уровня, представляют интерес для инвесторов.

Какие факторы влияют на цены на жилье в Китае?

Факторы включают в себя спрос и предложение, макроэкономическую ситуацию, риски, политику властей в отношении недвижимости и тенденции рынка.

Какие возможности предлагает рынок коммерческой недвижимости в Китае?

Рынок коммерческой недвижимости предлагает возможности для аренды жилой и коммерческой недвижимости.

Какие особенности китайского рынка недвижимости следует учитывать при инвестировании?

Особенности китайского рынка недвижимости включают в себя правовые и регуляторные аспекты, культурные различия, а также специфику местного спроса и предложения.

Какие инвестиционные стратегии наиболее эффективны для рынка недвижимости в Китае?

Инвестиционные стратегии могут варьироваться в зависимости от целей инвестора, но часто включают в себя покупку недвижимости для последующей аренды или в перспективе перепродажи.