Рынок недвижимости будучи одним из драйверов экономического роста стал одним из наиболее проблемных секторов экономики Китая. В этой статье мы расскажем об особенностях рынка недвижимости Китая, а также объясним, почему китайцы инвестируют в зарубежную недвижимость и как можно привлечь инвесторов из Китая в свои проекты.
Содержание
Обзор рынка недвижимости Китая
Роль сектора недвижимости в развитии экономики Китая
Влияние COVID-19 на рынок недвижимости Китая: обострение проблемы долговой нагрузки
Текущее состояние рынка
Инвестиции в недвижимость КНР: особенности приобретения жилья в Китае
Что стоит знать о покупке недвижимости в Китае?
Как купить недвижимость в Китае: основные процедуры и документы
Китай и зарубежные инвестиции в недвижимость
Роль вложений в зарубежную недвижимость в структуре иностранных инвестиций Китая
Привлекательность сектора недвижимости в России среди китайских инвесторов
Инструменты привлечения инвестиций в недвижимость из Китая
Заключение
Политика реформ и открытости, запущенная в Поднебесной в конце 70-х - начале 80-х гг. XX в. привела к изменению экономической системы Китая. Произошел переход от социализма и государственной собственности к капитализму и росту доли частной собственности.
В том числе эти изменения затронули и сектор недвижимости. Купля-продажа жилья в Китае начали стремительно расти, как и количество частных застройщиков, предлагающих жилье в самых разных сегментах, а также создающих сотни тысяч новых рабочих мест.
Прежде всего, этот процесс связан с урбанизацией, определяющей тенденцию роста численности городского населения. В 2022 году более 65% жителей Китая проживали в городах, причем еще в 2013 году доля жителей городов составляла лишь 54,5%.
Население Китая в условиях урбанизации
Источник: NBS
При этом стремительный рост, который экономика страны показывала в последние годы, сопровождался существенным ростом располагаемых доходов, которые выросли почти в 2 раза с 2013 по 2022 гг.
Располагаемый доход на душу населения (юани)
Источник: NBS
В этих условиях строительство жилья в КНР пережило настоящий бум, что отразилось в росте добавленной стоимости в секторе более чем в 2 раза с 2013 по 2021 гг., однако уже в 2022 году произошел спад до уровня 2020 года.
Добавленная стоимость в секторе недвижимости Китая (млрд юаней)
Источник: NBS
С какими проблемами сталкивается Китай в этой сфере и почему бум строительства сменился стагнацией на рынке?
Пандемия коронавируса стала важнейшим событием в экономической жизни страны в последние годы. COVID-19 вогнал экономику страны в условия жестких ограничений, сдерживающих деловую активность.
Разумеется, в этих условиях квартиры, апартаменты и прочие объекты недвижимости продолжили выставляться на продажу, что связано с инерцией рынка и большим количеством уже находящихся в работе объектов. Тем не менее, продажи стали замедляться, при этом динамика продаж сказалась и на замедлении роста цен.
На этом фоне стала проявляться проблема перегретости на рынке, которую регулятор связывал с закредитованностью застройщиков и стремительным расширением ипотечного рынка. С августа 2020 года Правительство ввело “три красные линии” - ограничения по финансовым коэффициентам, определяющим уровень задолженности.
Кроме того, пандемийные ограничения, введенные в стране в начале 2020 года, привели к росту цен на строительные материалы, в том числе на цемент и арматуру.
В итоге, застройщики столкнулись с проблемой роста издержек и сокращения числа доступных кредитов для финансирования бизнеса и покрытия уже существующей задолженности.
Evergrande - самая известная китайская девелоперская компания, пострадавшая от сложившихся на рынке обстоятельств. Объем задолженности компании еще в 2020 году превысил $300 млрд, а в 2021 году число недостроенных объектов составило более 1,6 млн.
В декабре 2021 года компания объявила дефолт по долгу перед иностранными инвесторами, стоимость акций компаний начала стремительно падать, а в марте 2022 года торги и вовсе были остановлены.
Ожидалось, что падение Evergrande ввергнет рынок в глубокий кризис, однако ситуации, похожей на ипотечный кризис в США в 2007 году, так и не сложилось. Тем не менее, уже в середине 2022 года цены на недвижимость начали падать и до сих пор не пришли к устойчивому позитивному росту.
Динамика роста цен на рынке недвижимости в КНР (м/м %)
Источник: NBS
Помимо Evergrande с проблемами стали сталкиваться такие крупные застройщики, как Zhongrong International Trust и Coruntry Garden. Поэтому проблемы в данном сегменте сдерживают инвестиционную привлекательность рынка.
Если вы заинтересованы в покупке жилья в КНР, то стоит учесть, что иностранные граждане имеют право покупки дома или квартиры в стране при соблюдении ряда нюансов, связанных с подготовкой необходимых документов.
Квартиры в Поднебесной покупаются не на всю жизнь, а на 70 лет, поэтому если вы будете покупать квартиру в стране на вторичном рынке, то уточните период ее нахождения в частной собственности, поскольку этот период будет входить в 70-летний срок. Тем не менее, за определенную доплату его можно будет продлить.
Среди популярных городов у россиян для покупки недвижимости в Поднебесной - Харбин, Шанхай, Пекин, Тяньцзинь, а также приграничные с Россией города, такие как Хэйхэ.
Самые высокие цены на жилье в КНР - в крупнейших городах (Гонконг, Шанхай, Пекин, и др.). Цены за 1 кв. м в Гонконге составляют более $20 тыс, что связано с тем, что жилищный комплекс города очень ограничен с учетом сравнительно небольшой площади.
Стоимость жилья в пределах Шанхая, китайской силиконовой долины, будет составлять в среднем $7-8 тыс за квадратный метр, похожая стоимость характерна и для Пекина. Намного более бюджетные цены в городах на северо-востоке страны, в частности, это города, располагающиеся близко к российско-китайской границе. Например, цена за 1 кв. м в Хэйхэ составляет в среднем чуть более $600.
Кроме того, величина площади квартиры в Китае включает в себя площадь лифта, а также общественную зону, которая распределяется между собственниками. Поэтому в действительности площадь жилья будет меньше, чем заявленный в документах размер квартиры.
Прежде всего, вам понадобится справка, которая подтвердит факт проживания в Китае в течение как минимум одного года, она выдается в одном из отделений бюро общественной безопасности.
Далее, потребуется составить нотариально заверенный договор купли-продажи. Он должен содержать в себе информацию о покупателе и продавце, точные данные по объекту, цене, периоду выплат и ряд других условий.
После подготовки требуемых документов необходимо обратиться за разрешением в канцелярию по иностранным делам, в случае одобрения потребуется внести залог в размере 30% суммы сделки.
Затем потребуется передать документы в управление прав собственности, которое оформит ваши права собственности, уже затем продавец получает оставшиеся деньги за продажу жилья.
Сегодня Китай продолжает наращивать инвестиции за рубежом, причем активный рост показывают инвестиции в сектор недвижимости: они выросли почти в 10 раз за период с 2012 по 2022 гг.
Рост зарубежных инвестиций Китая в недвижимость (млрд юаней)
Источник: NBS
При этом по данным Национального бюро статистики Китая, среди китайских инвестиций в другие сектора в разрезе стран мира, доля инвестиций в недвижимость выросла с 1,8% в 2013 г. до 3,3% в 2022 г.
Российский рынок недвижимости, несмотря на непростую ситуацию в экономике, связанную с давлением западных санкций, продолжает расти. Например, что касается рынка жилья, то по данным Домклик, за 1 пол. 2023 года было заключено более 132 тыс сделок, что на 38% выше аналогичного периода 2022 года.
При этом продолжается и рост цен на недвижимость в большинстве субъектов РФ, в том числе и в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург.
Если обратиться к распределению китайских инвестиций в России по секторам, то можно проследить, что около 32% вложений сосредоточено в секторе недвижимости. Данная особенность с учетом сохраняющегося позитива на российском рынке создает условия для сохранения интереса китайских инвесторов к данному сектору.
Распределение китайских прямых инвестиций в России по секторам
Источник: ЦБ РФ
Поскольку медиа и цифровая среда в Китае огорожены от других стран, продвижение в Китае для привлечения инвестиций требует работы с оригинальными китайскими площадками.
Сегодня китайские социальные сети являются ключевым инструментом для продвижения в Китае и работы с китайской аудиторией, а аккаунты в таких соцсетях, как WeChat и Weibo, даже могут заменить для бизнеса официальный сайт.
WeChat - основная соцсеть для коммуникации в Китае, в том числе и в секторах B2C/B2B. Китайцы часто используют приложение для поиска информации о продуктах бизнеса.
При этом в WeChat можно зарегистрировать бизнес-аккаунт, который предлагает расширенные опции по настройке обратной связи для клиентов, выпуску регулярных информационных публикаций и множеству других опций в зависимости от типа аккаунта.
Также вы можете зарегистрироваться в Tencent Ads/WeChat Ads и запустить рекламу с широкими настройками таргетинга (регион, город, пол, возраст, тип устройства и многое другое). В том числе таргетинг можно делать и на другие страны, в том числе и на Россию.
Weibo объединяет в себе возможности таких западных соцсетей, как Twitter и Facebook (запрещен на территории РФ). Соцсеть представляет собой сервис блогов, в котором пользователи могут размещать разнообразный контент, подписываться на аккаунты других блогеров, делать комментарии и многое другое.
Наличие страницы в Weibo крайне важно для имиджа бизнеса, а верификация на площадке открывает большое количество возможностей по продвижению. В частности, доступно таргетированное продвижение публикаций по тематике вашего бизнеса, а также контекстная реклама.
Google и другие популярные на Западе поисковые системы заблокированы в Китае, поэтому наиболее оптимальный вариант для продвижения сайта в стране - это продвижение в Baidu.
Baidu - крупнейшая в Китае поисковая система, в которой можно продвигаться как через запуск рекламы, так и через инструменты SEO.
Для работы в Китае вам потребуется домен и ICP лицензия, для которой, в свою очередь, может потребоваться китайское юрлицо. В то же время для компаний без китайского юрлица доступна опция покупки домена и хостинга в Гонконге, что также обеспечивает открываемость и на территории материкового Китая.
Также вы можете продвигаться и привлекать инвесторов в Китае через инструменты PR. Самые популярные интернет-издания в Китае - это Toutiao и Sohu, однако есть и немало других профильных площадок.
Кроме того, потенциальных клиентов можно привлечь и благодаря размещению информации о своем бизнесе на таких площадках, как Zhihu или Baidu Zhidao, которые в Китае представляют собой настоящие экспертные сообщества и часто используются китайцами для получения информации перед совершением важных покупок.
Таким образом, недвижимость в Китае - это серьезный инфоповод последних лет, с которым ассоциируется как стремительный экономический рост Поднебесной, так и проблема высокой закредитованности бизнеса.
В этих условиях китайские инвесторы активно инвестируют в недвижимость за рубежом. В частности, значительная часть инвестиций из КНР в России сосредоточена в секторе недвижимости.
Если вы хотите привлекать клиентов из Китая, заинтересованных в приобретении недвижимости в России или любой другой стране, то команда Asia Pacific будет рада помочь вам. Благодаря современным маркетинговым инструментам мы помогаем в продвижении широкого спектра проектов в Китае, что позволяет в сжатые сроки обеспечить приток клиентов для вашего бизнеса.
Анастасия,
менеджер Asia Pacific
Отвечу на все ваши вопросы, обсудим условия и необходимые работы по вашему проекту
RU
EN
CN
Комментариев пока нет